La nécessité de garantir aux personnes handicapées un droit d’accès effectif aux équipements collectifs a été reconnue par la loi d’orientation du 30 juin 1975, suivie de la loi du 10 juillet 1987 et de la loi sur le Handicap du 11 février 2005. Plus particulièrement en matière de copropriété, cette reconnaissance se traduit par la réglementation des constructions à usage d’habitation ainsi que par l’élargissement, en faveur des personnes handicapées de la possibilité d’effectuer des travaux modifiant les parties communes. Le décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes donne l’occasion de faire le point sur l’effectivité de ces mesures. Les dispositions concernant la construction des immeubles neufs. Ce sont le décret du 17 mai et l’arrêté du 1er aout 2006[1] qui précisent les aménagements d’accessibilité requis au sein des bâtiments d'habitation collectifs neufs. Depuis le 1er janvier 2007, les constructeurs ont ainsi l’obligation de prévoir, sur le nombre total de places de stationnement prévues pour les occupants, un minimum de 5 % de places adaptées aux personnes à mobilité réduite, mais sans obligation d’affectation aux parties communes. De même, s’il est prévu des places réservées aux visiteurs au minimum 5 % d’entre elles doivent être adaptées aux visiteurs à mobilité réduite. En pratique, les places réservées aux occupants sont des lots privatifs et l’absence de texte imposant aux copropriétés de prévoir des places de parkings visiteurs, ne garantit pas aux personnes handicapées autres que les copropriétaires ou leurs ayant droits, de pouvoir bénéficier de places adaptées. Néanmoins l’ordonnance du 26 septembre 2014[2] applicable aux constructions dont le permis a été accordé après le 1er janvier 2015 est venue pallier cette carence en ajoutant un II à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965[3] qui impose désormais au règlement de copropriété de prévoir qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité définie à l’article L. 111-7-1 du code de la construction et de l’habitation soit incluse dans les parties communes, le premier alinéa de l'article 1er du décret du 17 mars 1967[4] ayant été à son tour complété en ce sens par le décret du 8 novembre 2016[5]. Le décret d’application n° 2017-688 du 28 avril 2017 détermine les conditions et modalités selon lesquelles ces places adaptées devront être louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété est titulaire de la carte de stationnement prévu à l’article L. 241-3 3° du code de l’action sociale et des familles. Désormais pour les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant l’entrée en vigueur du décret soit le 29 avril 2017, la décision de mise en location de la ou des places de stationnement adaptées dans les parties communes et la fixation des conditions de cette location. À la suite de la communication de la décision de mise en location qui doit intervenir dans les trois mois de la tenue de l’assemblée, un des occupants peut peuvent demander à bénéficier de ce droit de priorité. En cas de pluralité de demandes, la place est attribuée en priorité à la personne ayant effectué la première demande reçue, le syndic doit alors conclure un contrat de location avec le bénéficiaire prioritaire dans le mois suivant la réception de la demande. Les dispositions relatives aux immeubles existants Certaines mesures existent pour faciliter l’adaptation des logements occupés par des personnes en situation de handicap, qu’il s’agisse du copropriétaire occupant ou de son locataire. Le copropriétaire handicapé, comme tout copropriétaire est en droit d’effectuer sur ses lots tous les travaux qu’il souhaite et à ses frais. Ce n’est qu’en cas d’atteinte aux parties communes qu’il devra obtenir l’autorisation de l’assemblée générale. A ce titre, l’article 59 de la loi dite ALUR » n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, modifie les règles de majorité. Désormais, la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 suffit pour l'autorisation donnée aux copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées qui affectent les parties communes. Cette autorisation ne devra pas entraîner de rupture d’égalité entre les copropriétaires sous peine d’annulation de la délibération[6]. En cas de décision défavorable le refus s’imposera en raison de son caractère définitif, sauf au copropriétaire à saisir le tribunal dans les deux mois, le plus souvent sur le fondement d’un abus de majorité ; En outre , il faut rappeler que la mise en œuvre de ces droits se heurte non seulement au principe de la souveraineté » des dispositions du règlement de copropriété notamment concernant l’usage des parties communes mais aussi à celui solidement établi selon lequel toutes les décisions d’assemblée générales doivent recevoir application tant que leur caractère illicite n’a pas été reconnu par le juge ainsi que la cour de cassation vient de le rappeler ; Civ., 3e, 9 juin 2016, n° 15-15112, les juges ne pouvant, même par le biais d’un contrôle d’opportunité, se substituer à l’assemblée générale. Le locataire handicapé pourra quant à lui si son bailleur ne le fait pas, contester par voie oblique la décision de refus et tenter d’obtenir une autorisation judicaire. On sait par ailleurs que si en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer à ce que son locataire réalise des travaux d’aménagement de son logement, en revanche, en vertu de l’article 7 f de la loi, le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du bailleur qui peut exiger en fin de bail la remise des lieux dans leur état d’origine. Ce régime a été modifié par la loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement et son décret d’application n°2016-1282 du 30 septembre 2016. S’il est ainsi instauré un régime d’autorisation tacite à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 4 mois suivant l’avis de réception de la demande, pour la réalisation des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap constituant des transformations, ces travaux sont limitativement énumérés à l’article 1 du décret et pourront se heurter au même refus de l’assemblée des copropriétaires s’ils touchent aux parties communes. En conclusion, on voit que les mesures en faveur des personnes handicapées en matière de copropriétés peuvent être difficiles à mettre en œuvre à défaut notamment d’approche globale du législateur. La grande diversité des situations relèvera donc le plus souvent de l’appréciation souveraine du juge du fond dans la limite des dispositions législatives sus décrites et des initiatives procédurales qui seront prises. [1] Décret n°2006-555 du 17 mai 2006 - Arrêté du 1er août 2006 fixant les dispositions prises pour l’application des articles à du CCH, abrogé par l’arrêté du 24 novembre 2015 à compter du 1er avril 2016 [2] Ordonnance n°2014-1090 du 26 septembre 2014 / Loi n°2015-988 du 5 août 2015 ratifiant l’ordonnance n°2014-1090 [3] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 [4] Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 [5] Décret n°2016-1515 du 8 novembre 2016 [6] 3ème, 11 mai 2006, n°

Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.

AssociationsSyndicales de Propriétaires (ASP) n°2004-632 du 1 er juillet 2004 qui abroge la loi du 21 juin 1865. L’ordonnance a été modifiée successivement par la loi n°2004-1343 du 9 décembre 2004 et par la loi 2006-1172 du 30 décembre 2006. Pour compléter le mode de fonctionnement de celle-ci, le

Hormis pour les copropriétés à deux, plusieurs dispenses sont prévues pour les syndicats de taille réduite, elles concernent le conseil syndical et la comptabilité. © DR Conformément à l’habilitation donnée par la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, vise à l’amélioration de la gestion des immeubles et à la prévention des contentieux. Il en résulte notamment des mesures destinées à adapter les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, au regard des caractéristiques des immeubles et de la taille de la copropriété. La loi du 10 juillet 1965 comprend désormais aux articles 41-8 à 41-23 des dispositions particulières à certaines copropriétés, de petite dimension. Des règles spécifiques aux petites copropriétés sont ainsi édictées et définies par la loi complétée par les dispositions réglementaires issues du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l'application de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété, modifiant le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Nombreux sont les organismes Hlm ayant vendu un ou deux lots au rez-de-chaussée d’un immeuble de logements locatifs qui connaissent cette situation de “petites copropriétés’’, voire de copropriété à deux. L’innovation majeure réside dans la possibilité de prendre des décisions sans organiser une Assemblée générale. Les petites copropriétés art. 41-8 à 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 Constitue une petite copropriété, le syndicat des copropriétaires - comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, - ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15000€. Le critère est donc alternatif, et ainsi que le précise le rapport au président de la République relatif à l’ordonnance du 30 octobre 2019 JORF du 31 octobre 2019, cela "permet d’ouvrir l’accès à ce dispositif dérogatoire à des copropriétés de plus de cinq lots dont le budget prévisionnel moyen serait faible, ce qui correspond, selon les données du registre d’immatriculation, à des copropriétés d’environ dix lots, le budget prévisionnel annuel moyen étant de 1478 euros par lot". Régime dérogatoire de ces petites copropriétés Plusieurs dispenses sont prévues pour ces syndicats de taille réduite ; elles concernent le conseil syndical et la comptabilité. En effet, ces syndicats de copropriétaires ne sont pas tenus - de constituer un conseil syndical - de tenir une comptabilité en partie double, les engagements pouvant être constatés en fin d’exercice. Le régime dérogatoire permettant la mise en place d’un syndicat coopératif dans les petites copropriétés sans conseil syndical est repris à l’article 41-11 de la loi de 1965. Modalités de prise des décisions simplifiées L’innovation majeure réside dans la possibilité de prendre des décisions sans organiser une assemblée générale, mais l’unanimité sera alors requise. Ces décisions peuvent être prises - soit dans le cadre d’une consultation écrite, - soit lors d’une réunion, non soumise au formalisme d’une assemblée générale. Toutefois demeurent impérativement prises, dans le cadre d’une assemblée générale, les décisions relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes. La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire. Sont ainsi facilitées les prises de décisions entre deux assemblées générales annuelles dans ces copropriétés de taille réduite et réunissant un petit nombre de copropriétaires. Les copropriétés à deux art. 41-13 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965 Un régime dérogatoire est également institué pour les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, régime inspiré largement des dispositions applicables dans le cadre de l’indivision articles 815 et suivants du Code civil. De telles copropriétés se caractérisaient jusqu’à présent par la nécessité pour les deux copropriétaires de marcher “main dans la main’’. En cas de désaccord, une situation de blocage pouvait générer de graves difficultés, par exemple en cas de travaux impérieux à réaliser pour préserver l’immeuble, sans que le juge puisse se substituer à l’une des deux parties. Les dérogations et assouplissements mis en place viennent ainsi remédier à la rigidité et à l’inadaptation de certaines dispositions du statut de la copropriété. Des dérogations sont prévues lorsque le syndicat comprenant deux copropriétaires a fait le choix d’un syndic non professionnel. En principe, le syndic est seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer, sauf autorisation de l'assemblée générale, à la majorité absolue, pour une délégation de pouvoir à une fin déterminée. Dans les copropriétés à deux avec un syndic non professionnel, le recours à une telle délégation est facilité. Le syndic non professionnel peut demander à l’autre copropriétaire l’autorisation de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée. En cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, l’autre copropriétaire peut exercer une action contre celui-ci en paiement des provisions sur charges dues au titre du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel. Cette action en paiement est également ouverte à chacun des deux copropriétaires, en cas d’absence ou de carence du syndic professionnel. Règles de majorités adaptées L’article 41-16 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 déroge ainsi aux règles de majorité et au principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire. Le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut décider seul - des décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité simple de l’article 24 majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; - de la désignation du syndic. Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires majorité absolue de l’article 25 peuvent être adoptées par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix. Les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence, peuvent être prises par chacun des deux copropriétaires. Absence de réunion d’une assemblée générale Les copropriétaires peuvent adopter, sans se réunir en assemblée générale - toutes mesures conservatoires ; - les décisions mentionnées à l'article 41-16 de la loi cf. supra ; - les décisions relevant de l'unanimité. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution et doit les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité. Chacun des copropriétaires a l’obligation de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures, proportionnellement à sa quote-part de parties communes. En cas d’avance de sommes par l’un des copropriétaires, il peut obliger l'autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires. Réunion des deux copropriétaires sans convocation préalable Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l'article 41-16 de la loi ainsi que les décisions relevant de l'unanimité. Chaque copropriétaire peut convoquer l'autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour. L’ordre du jour peut être complété par chacun des copropriétaires, sous réserve d'en informer préalablement l'autre. Les décisions portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes sont obligatoirement prises lors d’une assemblée générale. Le délai de contestation par le copropriétaire non décisionnaire est fixé à deux mois, à compter de la notification de la décision, et sauf urgence, l’exécution de la décision est suspendue pendant ce délai. Un état des dépenses et créances est tenu par le copropriétaire, non syndic, qui perçoit des revenus ou expose des frais, au titre de l’administration et de la gestion de l’immeuble en copropriété. Cet état est à la disposition de l’autre copropriétaire. Pour éviter les situations de blocage, le recours au juge devient possible. Ainsi, peuvent être autorisés ou prescrits judiciairement - un acte nécessitant le consentement de l’autre copropriétaire dont le refus met en péril l’intérêt commun ; l’autre copropriétaire pouvant alors solliciter une autorisation judiciaire pour passer seul l’acte qui sera opposable au premier ; - toutes mesures urgentes que requiert l’intérêt commun ; - l’aliénation d’une partie commune à la demande d’un copropriétaire ayant au moins deux tiers des voix. Un des deux copropriétaires peut notamment être autorisé, par le président du tribunal judiciaire, à percevoir des débiteurs du syndicat, ou de l’autre copropriétaire, une provision pour faire face aux besoins urgents, en prescrivant, le cas échéant, les conditions de l’emploi. Ces règles applicables aux copropriétés à deux sont très largement inspirées du régime de l’indivision du Code civil et devraient permettre de limiter les situations de blocage et faciliter la gestion des immeubles concernés. L’ensemble de ces dispositions spécifiques aux copropriétés de dimension réduite écartent l’application des dispositions du statut de la copropriété qui apparaissent inadaptées, compte tenu des particularités de ces petites copropriétés, en particulier en permettant la prise de décisions en dehors du cadre très strict d’une assemblée générale, lors de réunions informelles ou de consultations écrites. Thèmes Petites copropriétés - Syndicat des copropriétaires - Assemblée de copropriétaires. Contact Gaëlle Lecouëdic, Direction juridique et fiscale, USH - Tél. 01 40 75 78 60 ; Mel. ush-djef

Enapplication de l' article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d'ordre public, l'ancien syndic d'une copropriété a l'obligation de transmettre à son successeur l'intégralité des documents et des fonds intéressant le syndicat ; cette transmission doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif des pièces en application de l' article 33-1 du décret du 17 mars 1967.

Promulguéepar le décret n°00099/PR du 5 juillet 2019 portant promulgation de la loi n°042/2018 portant Code pénal (JO 2019‐27 bis sp)] Livre 1 ‐ Des infractions, des personnes punissables et des peines Titre 1 ‐ Dispositions générales Art.1.‐ La loi classe les infractions suivant leur gravité en crimes, délits et contraventions.

qeWd. 215 30 278 479 50 37 22 112 481

article 17 loi du 10 juillet 1965